Zitting van CBS van 13 APRIL 2021
D.1. OMV VK2021_2 - Klaroenstraat/Luitstraat - bijstelling verkaveling - advies aan Provincie
Aanleiding en context
Het college van burgemeester en schepenen wordt gevraagd advies uit te brengen voor een omgevingsvergunningsaanvraag van Stephanie Valcke namens Bistierland BVBA gevestigd Harpstraat 5/1 te 8530 Harelbeke, voor de bijstelling van de verkaveling voor het lot 330A, op een perceel gelegen langs de Luitstraat, Klaroenstraat, Bistierland en Harpstraat deels op grondgebied Deerlijk en deels op grondgebied Harelbeke en met als kadastrale omschrijving (afd. ) sectie D 1457 B, (afd. ) sectie D 1459 D2, (afd. ) sectie D 1459 C2, (afd. 1) sectie A 7 P2 en (afd. 1) sectie A 7 F.
Motivering
Het college van burgemeester en schepenen onderzoekt de vermelde aanvraag, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen en motiveert haar beslissing als volgt:
- Stedenbouwkundige basisgegevens
Gewestplan
De bepalingen van het gewestplan Kortrijk (goedgekeurd 4 november 1977) zijn niet meer van toepassing en werden vervangen door de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan overeenkomstig artikel 7.4.5 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Ruimtelijk uitvoeringsplan
De aanvraag ligt in een gebied waarvoor een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Grens afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk’ door de Vlaamse Regering werd vastgesteld op 20 januari 2006.
De aanvraag ligt volgens de voorzieningen van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Grens afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk (goedgekeurd 20 januari 2006) in een stedelijk woongebied.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van het provinciaal ruimtelijke uitvoeringsplan Solitaire vakantiewoningen – Interfluvium, zoals vastgesteld door de deputatie op 25 juni 2015.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bijzonder plan van aanleg
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg.
Verkaveling
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling, goedgekeurd op 21 april 2010 (dossiernummer 0026-8/2009.4, dossiernummer RO 5.00/34009/1184.1). Op het perceel is de verkavelingswijziging/-bijstelling van toepassing, goedgekeurd op 12 januari 2011.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
Het gewestelijk RUP is van toepassing op de aanvraag.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de vigerende voorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Voor het perceel zijn de volgende stedenbouwkundige verordeningen relevant:
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer, goedgekeurd bij besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, goedgekeurd bij besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013.
Provinciale verordening inzake het overwelven van baangrachten, vastgesteld door de provincieraad in zitting van 23 juli 2008.
Gemeentelijke algemene bouwverordening inzake vellen van hoogstammige bomen, vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 22 maart 1974 en goedgekeurd bij KB op 4 juli 1974.
- Historiek
Relevante stedenbouwkundige vergunningen
Er zijn geen voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.
Relevante milieuvergunningen
Er zijn geen voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.
Relevante omgevingsvergunningen
Er zijn geen voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.
- Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
3.1. Beschrijving van de omgeving
De eigendom is gelegen in de nieuwe verkaveling Bistierland op de grens tussen de gemeente Deerlijk en de stad Harelbeke. De eigendom ligt voor het overgrote deel op grondgebied Harelbeke. De eigendom, palend aan de Luitstraat, Klaroenstraat, Harpstraat en Bistierland, is vrij centraal gelegen in de verkaveling. Zowel ten oosten, ten zuiden als ten westen van het perceel zijn eengezinswoningen gelegen. Ten noordoosten van het perceel is een meergezinswoning aanwezig. Tussen het terrein en de meergezinswoning situeert zich een openbare groenzone.
De eengezinswoningen in de directe omgeving zijn van het halfopen en gesloten bouwtype en zijn grotendeels opgetrokken met 2 bouwlagen en een hellend dak.
3.2. Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvrager wenst de bestaande verkaveling bij te stellen. De bijstelling bestaat er voornamelijk in de woontypologie te wijzigen van meergezinswoning naar eengezinswoningen. In de oorspronkelijke verkaveling is het perceel voorzien voor het bouwen van minstens 33 en maximum 40 appartementen in max. 2 bouwvolumes met de voorgevels naar de Luistraat en de Klaroenstraat. De voorliggende bijstelling wijzigt de bestemming van lot 330 A naar 14 kavels. Langs de Klaroenstraat wordt een rij van 6 kavels voorzien en langs de Luitstraat een rij van 8 kavels. Tussen beide rijen is een doorsteek voorzien naar de groenzone. De woningen zijn bijgevolg van het halfopen en gesloten bouwtype en worden opgetrokken met maximum 2 bouwlagen en een hellend dak. De stedenbouwkundige voorschriften van de bijstelling zijn gebaseerd op de voorschriften van de eengezinswoningen in de directe omgeving. De woondichtheid van het terrein wordt na de bijstelling voorzien op 31,2 woongelegenheden per ha.
- Openbaar onderzoek/raadpleging aanpalende eigenaar
De aanvraag wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek. Het openbaar onderzoek vindt plaats van 2 maart tot 31 maart 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek zijn tot op heden 12 bezwaarschriften ontvangen met in bijlage telkens dezelfde petitielijst. 11 bezwaarschriften werden digitaal ingediend en 1 analoog. De toegevoegde petitielijst is ondertekend door 74 personen waarvan ook 10 van de 11 bezwaarindieners de petitielijst tekenden en bijgevolg dubbel tellen.
De bezwaarschriften zijn allemaal identiek en handelen samengevat over volgende elementen:
De indieners van het bezwaarschrift hebben geen bezwaar tegen de wijziging van meergezinswoning naar eengezinswoningen, maar vragen om van deze bijstelling gebruik te maken om aanpassingen uit te voeren aan de infrastructuur.
In hun bezwaarschrift halen de huidige bewoners aan dat ze problemen ervaren met:
- onvoldoende brede garage/oprit/parkeerplaats op eigen terrein met problemen inzake parkeren, in-en uitrijden en gebruik fietsvoorzieningen
- onvoldoende parkeerplaatsen op openbaar domein
- te smalle straten om vlotte doorstroming te verzekeren
- onvoldoende duidelijk ingerichte publieke ruimte in functie van parkeren
In de bezwaarschriften worden een aantal concrete voorstellen/vragen geformuleerd teneinde deze te kunnen opleggen als voorwaarden:
- opritten van de nieuw te bouwen woningen recht tegenover de bestaande opritten te voorzien.
- nieuwe (en bestaande) opritten minstens halve meter breder te voorzien.
- de breedte van de garage (en inrit-opening) breder maken dan in de huidige woningen.
- verbreden van de huidige wegenis met enkele meters zodat aan beide zijden van de weg kan geparkeerd worden of verbreden van de voetpaden en parkeren deels mogelijk te maken op het voetpad.
- de nieuwe loten dieper in te planten op het perceel zodat ervoor nog ruimte is om een parkeerstrook in te richten.
- Adviezen
Voor deze aanvraag werd vanuit de Provincie West-Vlaanderen eveneens advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer West-Vlaanderen en aan de stad Harelbeke.
- Project-MER of OVR (ingeval van toepassing)
De aanvraag valt niet onder de bijlage I of II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004. Project-MER of OVR is niet van toepassing op voorliggende aanvraag.
- Inhoudelijke beoordeling van het dossier
Op basis van de hierboven vermelde overwegingen wordt tot de volgende beoordeling van het dossier gekomen.
7.1 Planologische toets
De aanvraag dient te worden afgetoetst aan de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Grens afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk, zijnde aan de bestemming stedelijk woongebied.
In deze zone gelden de voorschriften van Art. 7.1. stedelijk woongebied, waarbij §1 als volgt luidt:
Het gebied is bestemd voor wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan het wonen verwante voorzieningen. Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, kantoren en diensten, parkeer- en openbaar vervoervoorzieningen, openbare groene en verharde ruimten, socio-culturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.
Het gevraagde heeft betrekking op het bijstellen van een verkaveling voor het realiseren van eengezinswoningen in een omgeving die gekenmerkt wordt door residentieel wonen zodat deze in overeenstemming is met de bestemming van het gewestelijk RUP.
7.2 Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de Klaroenstraat en de Luitstraat voldoende uitgeruste wegen zijn.
7.3 Watertoets (decreet integraal waterbeleid)
Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat.
De verkaveling zelf ligt niet in een recent overstroomd gebied doch in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. De wegenisinfrastructuur wijzigt niet ten opzichte van de oorspronkelijk goedgekeurde verkaveling. De afwatering van de verkaveling werd op het ganse gebied bekeken. De daarin opgenomen regenwaterafvoer houdt rekening met de oppervlakte van de woningen, opritten en terrassen van alle woningen en de bebouwde oppervlakte van de eengezinswoningen zal niet groter zijn dan de oorspronkelijk voorziene meergezinswoningen zodat op het niveau van de verkaveling de impact beperkt zal zijn.
Een beoordeling van de op te richten woningen zal gebeuren bij de omgevingsvergunningsaanvraag voor de woningen gezien op heden niet duidelijk is hoeveel de bebouwde oppervlakte zal bedragen en wat de capaciteit van de hemelwaterput wordt.
7.4 Mer-screening
De aanvraag valt onder de bijlage III van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004, meerbepaald rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten.
In navolging van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 (BS 29 april 2013) dient er voor de aanvraag een project-m.e.r.-screening te gebeuren (bijlage III bij het project-m.e.r.-besluit). Een project-m.e.r.-screeningsnota volgens het modelformulier maakt deel uit van het aanvraagdossier. In deze nota zijn de mogelijke effecten van het project op de omgeving onderzocht en gemotiveerd waarom deze niet aanzienlijk zijn. Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
7.5 Natuurtoets
Niet van toepassing
7.6 Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
7.7 Mobiliteit – MOBER (transport en verkeersveiligheid)
Niet van toepassing
7.8 Decreet grond- en pandenbeleid
Uitvoeren last bescheiden woonaanbod
De voorliggende bouwaanvraag voorziet in een verkavelingsproject van 14 woongelegenheden waarbij de percelen aansluiten op door dezelfde bouwheer reeds ontwikkelde gronden en die samen meer dan een halve hectare beslaan. Overeenkomstig 4° van artikel 4.2.1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid zijn de normen bescheiden woonaanbod van toepassing op de voorliggende bouwaanvraag. Er dient een norm verwezenlijkt te worden van ten minste 20% van het aantal te verwezenlijken woningen. Alle kavels hebben een oppervlakte van minder dan 500 m² zodat voldaan is aan de norm bescheiden woonaanbod.
7.9 Milieuaspecten
Niet van toepassing
7.10 Goede ruimtelijke ordening
Voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt de aanvraag getoetst aan de hand van de aandachtspunten en criteria zoals vermeld in artikel 4.3.1 § 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, voor zover noodzakelijk en relevant.
De geest van de oorspronkelijk goedgekeurde verkaveling blijft behouden, meerbepaald de typologie-vermenging, de ligging en de hiërarchie van de wegenis, de aanwezigheid van voldoende groenvoorzieningen, het parkeerbeleid en de integratie in de bestaande context. De wijziging moet ervoor zorgen dat de bebouwing op de kavels beter aansluit met de woningen in de directe omgeving en dat er minder druk op de omgeving wordt gelegd. De stedenbouwkundige voorschriften en de woningtypes in de bijstelling zijn gebaseerd op deze van de vergunde verkaveling aan de overzijde van de Klaroenstraat waardoor een harmonisch geheel nagestreefd wordt. De vooropgestelde woondichtheid van 25 woningen/ha in het stedelijk gebied wordt binnen de grenzen van de globale oorspronkelijke verkaveling gerespecteerd.
Het ontwerp kan verenigbaar gemaakt worden met zijn onmiddellijke omgeving en met de goede plaatselijke aanleg mits rekening te houden met de hieronder voorgestelde voorwaarden naar aanleiding van de behandeling van de bezwaren geformuleerd tijdens het openbaar onderzoek.
7.11 Resultaten openbaar onderzoek
Alle bezwaren zijn tijdig ingediend en aldus ontvankelijk.
Er wordt voorgesteld de ingediende bezwaarschriften slechts gedeeltelijk gegrond te verklaren vanuit onderstaande motivering:
In de bezwaarschriften wordt aangehaald dat de oprit en de garages onvoldoende breed zijn. Gezien de voorliggende straten een vrij smal wegprofiel hebben en gezien de huidige bewoners reeds ervaring hebben met de situatie, is dit onderdeel van het bezwaarschrift gegrond. Vanuit de buurt wordt voorgesteld om de breedte van de nieuwe opritten minstens een halve meter te verbreden. Dit wordt bijgetreden omdat op die manier beter gemanoeuvreerd kan worden. De verkavelingsvoorschriften dienen zo aangepast te worden dat de oprit een breedte dient te hebben van 3,50 m en dat daarnaast in de voortuinstrook nog een toegangspad naar de voordeur voorzien kan worden.
De hierop aansluitende vraag om de opritten van de nieuwe woningen recht tegenover de bestaande opritten te voorzien, wordt eveneens bijgetreden daar waar dit ook effectief mogelijk is. Het opleggen van een bijkomende voorwaarde hieromtrent is wenselijk.
Om het probleem met de stalling van de fietsen in de garage op te lossen, wordt gesuggereerd op te leggen dat de tuinzone via de achterliggende groenzone toegankelijk moet zijn zodat de fiets in de tuinberging geplaatst kan worden. Op die manier kan meer gebruik gemaakt worden van de inpandige garages.
Deze 3 maatregelen kunnen tegemoet komen aan de eerste opmerkingen van de bezwaarindieners.
De opmerkingen met betrekking tot de te smalle straten, de onduidelijk ingerichte publieke ruimte in functie van parkeren en de vraag om bijkomend straatparkeren te voorzien, wordt niet bijgetreden en zijn dus ongegrond. Dit wordt als volgt gemotiveerd:
• Dit zijn geen stedenbouwkundige opmerkingen die gekoppeld kunnen worden aan de voorliggende vraag tot bijstelling van de verkaveling.
• Er worden op vandaag heel wat inspanningen geleverd om minder te verharden en minder ruimte te voorzien in functie van parkeren en meer in te zetten op andere vormen van mobiliteit.
• De suggestie tot het meer achteruit plaatsen van de loten betekent een verdere inname van de publieke groenzone die in de verkaveling toch wel een duidelijke meerwaarde heeft.
• Alle woongelegenheden beschikken over 2 autostandplaatsen, wat voldoende moet zijn om te voorzien in een eigen parkeerbehoefte.
• Door de bijstelling zal het aantal woongelegenheden verminderen met minstens 50% en het voorzien van eengezinswoningen waarbij er per woongelegenheid 2 autostandplaatsen worden voorzien (een garage en een oprit) zal de parkeerdruk in de omgeving niet doen toenemen waardoor het in se een bestaande, vergunde situatie betreft.
7.12 Scheidingsmuren
Niet van toepassing.
Juridische gronden
- Algemene basisbevoegdheid: Art.56, § 2 Decreet Lokaal Bestuur
- Andere:
◦ Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning
◦ Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingen
Financiën
De beslissing heeft geen financiële gevolgen.
BESLUIT
Artikel 1
Het college van burgemeester en schepenen besluit een gunstig advies uit te brengen betreffende de aanvraag voor het gedeelte op grondgebied van Deerlijk, mits volgende voorwaarden nageleefd worden:
• De oprit naar de garages moet een breedte hebben van 3,50 m met aansluitend in de voortuinstrook nog een toegangspad naar de voordeur.
• De opritten van de nieuwe woningen moeten recht tegenover de bestaande opritten voorzien worden.
• De tuinzones moeten via de achterliggende groenzone toegankelijk gemaakt worden teneinde de tuinberging ook als fietsenberging te kunnen gebruiken.
• Een additionele openbare gemeenschappelijke parkeerhaven te voorzien in de nabijheid van de nieuwe woningen, teneinde de parkeerdruk in de omliggende straten te verlichten.
• De parkeerhaven mag niet gerealiseerd worden in de bestaande groenzone, noch mag het percentage nog te realiseren groenzone ingeperkt worden hierdoor.
• De parkeerhaven wordt bij oplevering overgedragen in het openbaar domein.